Hace no mucho tuve la ocasión de leer a una Compañera de profesión, referente un tema que tantas veces me he encontrado en mi carrera profesional: El dilema del pago de las cuotas hipotecarias por parte de los cotitulares de una vivienda, cuando estos se divorcian, separan o extinguen su relación. La Compañera explicaba las consecuencias jurídicas frente a la situación de que un cotitular de una vivienda, tras un divorcio o separación, no asuma su mitad de la cuota hipotecaria. Leer el artículo, referente a un tema que ha venido afectando a bastantes de mis clientes, y tantos dolores de cabeza da, me ha dado qué pensar. Se trata de un tema complejo, puesto que comprende muchos elementos ajenos a las partes.
La situación responde siempre a unos patrones muy similares: pareja feliz que, con mucha ilusión adquieren una propiedad inmobiliaria, acudiendo a financiación bancaria. Pasan a ser cotitulares de la que será el domicilio familiar, y codeudores solidarios de un préstamo hipotecario por un valor igual, o incluso superior al valor de tasación de la vivienda. Con el paso del tiempo, surgen discrepancias y deciden poner fin a su convivencia. Se divorcian, se separan, o extinguen su relación de pareja. Pero… ¿Qué pasa con la vivienda? ¿Y con la hipoteca?
La regla general es que, en especial si existen hijos comunes menores de edad, se acuda a la autoridad judicial para que homologue un convenio de mutuo acuerdo, o bajo su propio criterio, resuelva respecto el destino del que ha venido siendo el domicilio familiar. De esto ser derivan tres vértices esenciales, que dan para mucho: la propiedad; el derecho de uso; y el pago de la cuota hipotecaria.
Anteriormente, si había hijos menores, se venía otorgando el derecho de uso (que no el dominio) del domicilio familiar al progenitor custodio, es decir, al progenitor que, tras el divorcio o la separación, se quedaba con la guarda y custodia individual de los hijos comunes, atribuyéndosele al otro progenitor un régimen de visitas. Actualmente, la tendencia jurisprudencial ha cambiado, y los juzgados y tribunales suelen decantarse por un régimen de guarda y custodia compartido, en el que ya no se puede tomar como factor para atribuir el derecho de uso sobre el domicilio familiar quién tenga la guarda y custodia. Porque, en esos casos, ya no hay progenitor custodio único. Entonces, acudimos a la normativa (tanto la regulación común, como la autonómica de Cataluña) y nos indica que, en caso de que uno de los cónyuges no se atribuya para si la propiedad del domicilio que venía siendo el familiar, y no haya un único progenitor custodio, el uso sobre el domicilio deberá atribuirse al ex-convivente que mayores dificultades económicas experimente tras el cese de la convivencia.
La problemática jurídica en estos casos siempre, antes o después, sale a relucir: se está haciendo una atribución temporal del derecho de uso de la vivienda a uno de los cotitulares, pero se está manteniendo el condominio sobre la misma, así como la obligación solidaria de ambas partes a seguir abonando las cuotas hipotecarias. Y el que no vive ni disfruta del uso de la vivienda, no quiere seguir pagando la hipoteca y los gastos. Y realmente, este punto es bastante comprensible. En este supuesto, es cuando se dan situaciones como las que la Compañera comentaba, y para las que describía las posibles consecuencias jurídicas. El ex-convivente al que se le ha atribuido el uso tiene EL PLENO DERECHO a exigir del otro el pago de la mitad de la cuota mensual hipotecaria, si no se resuelve lo contrario en sentencia, o se pacta cosa distinta. Es más, no solo por la vía civil; reiterada doctrina jurisprudencial ha dictaminado que la falta de pago de las cuotas hipotecarias puede constituir un delito, en particular el recogido por el artículo 227 del Código Penal, que aborda el de abandono de familia.
Entonces, ¿qué es lo mejor? ¿Cómo evitar plantarnos cuáles pueden ser las consecuencias posteriores? La respuesta es clara: evitando caer en el error. Y el error no es otro, en la inmensa mayoría de los casos, que poner fin a una relación (del tipo que sea) y no atribuir la totalidad del dominio a uno solo de los ex-convivientes. Esto, en la práctica, puede resultar mucho más complicado, debido a la existencia de préstamos hipotecarios sobre la vivienda. Lo lógico es que una entidad bancaria no quiera pasar a tener un deudor cuando puede tener dos deudores solidarios a los que acudir en caso de impago. Dos patrimonios a los que embargar siempre es mejor que uno. Y es que, llegados a este punto, todas las posturas son entendibles. Y ahí radica la dificultad del asunto.
En cualquier caso, un buen consejo puede ser la previsión. Es decir, si los cotitulares/codeudores van a romper su vínculo, una buena actuación puede ser acudir a la entidad bancaria en busca de soluciones. Contar con un buen asesoramiento legal a tiempo siempre será un must. Aquí, opciones habrá para todos los gustos:
- O bien, atribuir el dominio a uno de ellos, en cuyo caso deberán realizarse diligentemente todos los trámites necesarios para no enfrentar problemas a futuro (trámites bancarios para subrogarse el adjudicatario en la hipoteca, homologación judicial o atribución notarial, y trámites registrales respecto a la titularidad única);
- Publicar un anuncio de venta a terceros, manteniendo la cotitularidad hasta que no se transmita a un tercero interesado que asuma el capital hipotecario pendiente;
- O, ejercer una acción de división de cosa común, por el cual se disuelve la comunidad sobre el inmueble, el cual es subastado, y de cuyo precio de subasta se liquida el pendiente hipotecario (opción poco recomendable, pero que ahí está).
Sin perjuicio de lo anterior, únicamente en el primer caso, la disolución de la cotitularidad será “automática” (entrecomillado, porque automática como tal no será ninguna), de modo que en los otros dos supuestos será necesario pactar unas normas de uso, gestión y administración, por mientras no se disuelva lo comunidad. Se deberá pactar quién paga la hipoteca y los gastos (la lógica sería que los dos, a mitades iguales, pero cada caso es un mundo), si se mantiene alquilado o se atribuye el uso a uno de los dos, si se pone a la venta, si no, y un largo etcétera de interrogantes sobre los que ponerse de acuerdo. Y seamos claros, no todas las parejas terminan su relación y tienen muchas ganas de sentarse a hacer un café y ponerse a hablar.
Soy consciente que no habría premio más justo para el lector que haya llegado hasta aquí que el de dar una solución. Pero es que no hay solución mágica. No hay una respuesta correcta para estos casos. Todo lo anterior es una lluvia de ideas, y cada caso merecerá su apreciación al mayor detalle por un profesional experto en la materia, que nos ayude a prevenir, antes que curar.
